Как продать квартиру с перепланировкой. Как оформить продажу квартиры с перепланировкой. После выполнения работ

25.02.2024

Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры "с недостатками", под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку : покупатель или продавец такой квартиры?
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ :

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

Недееспособный продавец - недействительная сделка!
Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о "чистоте" квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

"Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений"

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

"…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют".

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство , то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от "результатов" перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

"Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований" (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ .

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

"Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения" (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики "Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки ", куда вошли следующие статьи:

Перепланировка квартиры. Понятие
Переустройство квартиры. Понятие
Реконструкция. Понятие
Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Как и можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой собственнику, который не хочет траить время на узаконивание и по каким бы причинам она у вас не появилась.

Благодаря Советской перестройке на современном рынке представлено множество квартир, имеющих интересную и оригинальную планировку (10-15% из всех имеющихся, если не рассматривать сегмент квартир, имеющих большую площадь).

Нередко все изыски интерьера продавцы преподносят как преимущества и завышают цены. Но только в том случае, если они выполнены в соответствии с законом.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой нельзя. Но стоит ли отказываться от ее покупки?

Тонкие красные линии в вашем плане

Большее количество проблем создают однокомнатные квартиры, незаконную перепланировку которых невозможно согласовать. Собственные хозяева нередко превращают их в студии, сносят несколько перегородок.

При этом нежилые площади объединяются с жилыми, что по новым правилам согласованию не подлежит.

Люди годами живут в таких квартирах и сталкиваются с теми проблемами, которые создает незаконная перепланировка квартиры, только тогда, когда у них возникает необходимость или желание продать жилье.

Чтобы оформить сделку собственникам такой квартиры нужно собрать документы (справки, поэтажный план, экспликацию помещения). Для чего требуется вызвать техника из БТИ для обмера жилья.

Вот в это время и появляются на плане тонкие красные линии. Ими специалист обозначает все несоответствия квартиры хранящемуся в архиве плану.

Убрать эти линии можно двумя методами :

вернуть помещение в то положение, в котором оно изначально находилось;
или согласовать планировку.

После чего снова вызвать техника БТИ. Невозможно зарегистрировать сделку с помещением, где незаконная перепланировка квартиры отмечена этими самыми «красными линиями». На этот счет есть несколько решений, их мы рассматривали в статье « «.

Покупателям не следует радоваться, если в документации «все чисто». Бывает такое, что владельцы жилья договариваются с техником БТИ, и он их просто не ставит.

Необходимо помнить, что при обнаружении подобного придется вложить немалую денежную сумму в судебное разбирательство, нужное для узаконивания произведенных в квартире архитектурных изменений.

Ответственность в виде административного штрафа в 2 или 2,5 тыс. рублей или возвращения квартиры в исходное положение после заключения сделки придется нести новому собственнику жилья.

Кроме того, именно ему придется оплатить ущерб, если нарушена устойчивость несущей конструкции здания или его прочность, расчистить за свой счет доступ к отключающим устройствам или инженерным коммуникациям.

Кстати, есть такая перепланировка квартиры которую нет необходимости узаканивать, достаточно лишь оповестить, что вы ее произвели, а иногда вообще никого оповещать не надо и это законно. Подробнее об этом в статье « «. Если в планах у вас нет ничего более глобального, чем санузел, то ознакомьтесь со статьей « «.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Понятно, что человек, желающий продать квартиру с незаконной перепланировкой, не хочет бегать по инстанциям и собирать документы на переоформление. Или, может быть, он об этом не задумывался или не имеет достаточного количества времени.

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Обязательно площадь квартиры после перепланировки должна остаться неизменной. Иначе Юстиция имеет право запретить сделку. Любые иные изменения не способны помешать заключению договора.

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит очень не маленьких денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Бесплатный вопрос по перепланировке можно задать во вкладке «Специалисты»

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Если получился подобный казус (случай), то примите мои поздравления. В принципе, ничего страшного не произошло, если вы знали об этом заранее и сумели договориться на торг по цене покупаемой вами квартиры с учетом расходов на устранение незаконной перепланировки квартиры.

Совсем иная ситуация, если вас не предупредили о том, что вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой и это «счастье» посетило вас после получения Свидетельства на право собственности или при перепродаже квартиры.

Конечно, неприятность, но опять же вполне исправимая. Главное, чтобы вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в принципе. В этом случае вам предстоит небольшой рейд по инстанциям и довольно успешное его завершение.

Сегодня мы узнали о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой и если вы покупатель, то уже знаете, где надо быть более внимательными.

Кстати, если приобретаете квартиру во вторичном фонде, стандартной советской планировке, то можете посмотреть стандартную и , чтобы уже наверняка знать, где должны находиться стены.

Регламентируется действующим в 2018 году на территории Российской Федерации законодательством, в частности Закон № 2300-1«О защите прав потребителей» определяет такую недвижимость к категории товаров ненадлежащего качества.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Любая сделка с самовольно перепланированным недвижимым имуществом может быть признана незаконной, в связи с чем представители закона обяжут продавца вернуть все денежные средства покупателю.

Именно поэтому собственнику такого объекта недвижимости необходимо действовать в рамках правового поля, чтобы предотвратить финансовые санкции и большие материальные затраты.

Как определить факт переустройства жилья?

Многие люди боятся самостоятельно заниматься продажей своих квартир, в которых сделана перепланировка, и обращаются за помощью в риэлторские конторы.

Некоторые недобросовестные риэлторы намеренно не говорят потенциальным покупателям о проведённых технических изменениях в жилых помещениях.

Чтобы не столкнуться в будущем с серьёзными проблемами, будущим владельцам квартир необходимо потребовать предоставить кадастровую документацию, данные которой можно сверить с фактической планировкой.

Во время такой проверки потенциальный покупатель сможет:

выявить незаконный факт переустройства жилья;
принять соответствующее решение относительно завершения или прекращения сделки купли-продажи такой квартиры.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Владельцы городских квартир часто задают вопрос: как продать ? Для того чтобы на него ответить необходимо ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями проведения такой сделки купли-продажи.

Следует знать, что стоимость городской недвижимости с узаконенной перепланировкой сразу возрастёт на 10%.

Продажа квартиры по документам, в которые не были внесены проведённые изменения, возможна будет по слишком заниженным ценам (приблизительно на 10-15% ниже рыночной стоимости).

Незаконной

Чаще всего у собственников городской недвижимости проблемы возникают при продаже квартир с незаконной перепланировкой.

Федеральное законодательство не запрещает проводить финансовые операции с такими объектами недвижимости, но в тоже время даёт право контролирующим органам признавать такие сделки недействительными.

После регистрации такой недвижимости новым владельцем, ему на руки выдадут свидетельство, в котором будет указано, что была сделана не узаконенная в установленном порядке перепланировка.

По ипотеке

Если городская квартира приобреталась по ипотечной кредитной программе, то её владелец не имеет никакого права делать в ней перепланировку до полного погашения своих финансовых обязательств перед банком.

Это связано с тем, что на протяжении всего срока действия ипотечного договора именно кредитор является владельцем объекта недвижимости.

Любое изменение технических характеристик квартиры возможно только лишь с письменного согласия банка.

Для его получения необходимо:

подготовить грамотный проект;
передать его на согласование специалистам кредитно-финансового учреждения.

Оценка перепланировки

Для проведения оценки перепланировки собственник городской квартиры должен пригласить специалиста из Бюро технической инвентаризации либо независимого оценщика.

Специалист:

внимательно исследует объект недвижимости;
сверит фактическую планировку с данными, указанными в технической документации.

При выявлении любых расхождений сотрудник БТИ проведёт необходимые замеры и составит соответствующий акт.

После этого инженеры Бюро:

составят новый техпаспорт на квартиру;
проведут перерасчёт её оценочной стоимости с учётом внесённых изменений (может изменяться квадратура).

Порядок действий при продаже

При продаже квартиры с перепланировкой собственнику необходимо действовать в следующем порядке:

Для исключения возможности признания сделки купли-продажи незаконной необходимо официально зарегистрировать перепланировку.
Обратившись в Бюро технической инвентаризации, владелец городской квартиры должен запросить выписку о планировке, сделанную из кадастровой документации.
В БТИ следует получить копию кадастрового плана, а также справку, в которой указаны все технические характеристики продаваемого объекта недвижимости.
Собранный пакет документации нужно передать в местный отдел архитектуры и градостроительства. После составления необходимо передать его на согласование в администрацию города, а после этого в СЭС, пожарную службу и ЖЭУ.
На финальной стадии регистрационных мероприятий собственнику придётся заплатить небольшой штраф и передать новый план в Бюро технической инвентаризации, для получения изменённой кадастровой документации.
После узаконивания перепланировки собственник городского объекта недвижимости проводит обычную сделку купли-продажи, завизированную частным или государственным нотариусом.

Финальная часть сделки купли-продажи предусматривает регистрацию квартиры, после чего новые владельцы получат свидетельство о праве собственности (в течение 30-ти дней с момента подачи документов).

Необходимые документы

Для продажи городской квартиры, в которой была проведена перепланировка, собственнику необходимо подготовить пакет документации, в который будут входить:

документы, свидетельствующие о праве собственности на продаваемый объект недвижимости;
паспорт собственника квартиры;
паспорта покупателей;
платёжный документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины;
акты приёма-передачи и т. д.

Последствия

Собственники городских объектов недвижимости, незаконно выполнившие в них перепланировку, могут в будущем столкнуться с серьёзными проблемами.

Если о произошедшем узнают контролирующие органы (их могут уведомить жильцы дома или управляющая компания), то владельцев таких квартир обяжут привести помещения в исходное состояние.

При отказе подчиниться требованиям жилищной инспекции, решение вопроса переместится в зал судебных заседаний.

Цена вопроса

Жилищная инспекция вправе применять к собственникам или нанимателям городских квартир штрафные санкции. Размер финансового взыскания колеблется в диапазоне от 2 000 до 2 500 рублей.

Сумма штрафной санкции и порядок её взыскания регламентируется действующим на территории Российской федерации законодательством ( Кодекса об административных правонарушениях).

Покупка жилья с неоформленным переустройством

Федеральное законодательство России обязывает всех собственников и нанимателей городских объектов недвижимости согласовывать перепланировку с соответствующими инстанциями.

Несмотря на это, сегодня существует возможность продать перепланированное жильё с неоформленным переустройством. Это можно сделать в том случае, если на момент совершения сделки срок действия технической документации, выданной БТИ, не превысил 5 лет.

Владельцу недвижимости не придётся вызывать техника и заказывать справку из Бюро технической инвентаризации.

Продавец обязан поставить в известность потенциального покупателя о том, что в квартире проведены незаконные изменения.

На вторичном рынке недвижимости часто можно встретить квартиры с перепланировками – узаконенными и неузаконенными. Риелторы не выделяют такие варианты, так как считают, что у них нет оснований к ним относиться как-то по-особому, даже в том случае, когда на перекройку квартиры нет согласований. Правда, предупреждают, что на «самострой» найти покупателей сложнее, а потери в цене практически неизбежны.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Многие жители современных домов не удовлетворены планировками своих квартир. Им кажется, что внутреннее пространство можно организовать более рационально. Правда, перекраивая квартиру, хозяин жилища руководствуется собственными предпочтениями, не задумываясь о том, что может возникнуть необходимость его продавать. Поэтому перепланировку не всегда оформляют официально.

Как рассказала « » Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , узаконенная перепланировка на вторичном рынке встречается нечасто: люди не хотят ходить по инстанциям. При этом квартиры с неузаконенной перепланировкой чаще всего встречаются в домах старого жилого фонда, а работы в них выполнены 10-20 лет назад. В современных панельных перепланировку делают редко, считает эксперт, так как в большинстве из них планировки изначально функциональны и продуманны. Гораздо чаще перепланировка встречается в монолитных домах. Соблазнившись отсутствием стен, хозяева не всегда придерживаются проектов, согласованных застройщиком, а возводят перегородки так, как им удобно. И не всегда утруждают себя дополнительными хлопотами, связанными с легализацией возведенных конструкций.

Хотя, Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что само по себе наличие перепланировки не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, купивший такую квартиру, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев. Если же он этого не сделает, то продать квартиру в случае необходимости в таком же виде уже не сможет.

Эксперт обратил внимание на то, что перепланировки могут быть допустимыми и недопустимыми. Например, можно объединить санузел, сделать общую зону кухни и комнаты. Но есть перепланировки, которые по действующему законодательству недопустимы – например, увеличение квартиры за счет расширения контура жилых помещений, таких как утепление балконов и лоджий и присоединение их к жилому помещению. При перепланировке квартиры категорически запрещено сносить несущие стены, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки. Также нельзя делать санузел над жилыми помещениями и т.д. «Подобные перепланировки узаконить невозможно», - предупреждает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Вместе с тем, как сообщила Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне , при продаже жилья риелторы, как правило, не требуют документов по согласованию перепланировки. Однако специалисты предупреждают собственника, что продать квартиру с серьезными нарушениями, не подлежащими согласованию, получится по цене ниже рыночной. Также невозможно будет продать такую квартиру ипотечным покупателям, поскольку банк откажет в выдаче кредита.

Перепланировка в плюс и в минус
В большинстве случаев выполненная перепланировка работает в пользу квартиры, делая ее более удобной. Зачастую хозяева объединяют кухню и смежную с ней жилую комнату. Такие перепланировки очень популярны у тех, кто владеет трехкомнатной квартирой: кухня, обычно площадью 6 кв. м, объединяется с комнатой, площадь которой, как правило, составляет около 9 кв. м. В результате получается просторная гостиная-столовая на целых 15 метров, - приводит пример Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Впрочем, даже такая, казалось бы, функциональная перепланировка не всегда себя оправдывает. «У нас был случай, когда молодая семья, купившая квартиру и сделавшая там перепланировку по объединению кухни и гостиной, после рождения ребенка обратилась к нам с просьбой сдать их квартиру в аренду, а им подобрать вариант с отдельной кухней», - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE .

Также распространено в квартирах экономкласса объединение ванной комнаты и санузла. Преимущества таких преобразований очевидны, в объединенной ванной комнате появляется дополнительная необходимая полезная площадь. По словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), кроме уже названных вариантов еще в лидерах перепланировок – снос воздуховода, объединение лоджии/балкона с комнатой, превращение смежных комнат в изолированные.

Но не всем покупателям такое «творчество» по душе. Как отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), существует категория покупателей, которая категорически не рассматривает приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой - люди не хотят ввязываться в лишние хлопоты.

Еще одна проблема, связанная с перепланировкой, - неудачные решения. Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») приводит пример: кухню переделали в кабинет, а коридор – в кухню. Эксперт считает, что, во-первых, такая планировка противоречит нормам, во-вторых, она не продумана сама по себе: получается, что человек заходит с улицы и сразу попадает к столу. Перепланировку в другой квартире, где был сделан проем в виде арки между спальней и кухней, чтобы сразу попадать из одного помещения в другое, тоже не оценили покупатели.

Предпочтения и продажи
В разнообразии предложений квартир на вторичном рынке столичного региона представлены варианты и со стандартными планировками, выполненные по проекту, утвержденному застройщиком, и другие – в которые собственники жилища внесли свои корректировки, т. е. с перепланировками, а зачастую и с оригинальными дизайнерскими решениями. Но как показывает практика, успех этих квартир при продажах напрямую не зависит только от наличия «улучшения» в квартире или его отсутствия. Как замечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), на каждый товар есть свой покупатель. Но предупреждает: в сегменте жилья экономкласса квартира, над которой поработали архитекторы и дизайнеры, вряд ли будет востребована. При этом в сегменте элитного жилья дизайнерские квартиры всегда стоят дороже, однако и их срок экспозиции может быть долгим.

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), быстрее продаются квартиры с грамотными планировками, правильным разумным зонированием, без особых изысков. Популярны гардеробные, открытые планировки, но не очень хорошее отношение к маленьким комнатам, кабинетам, нефункциональному украшательству.

Эксперты компании Blackwood свидетельствуют, что покупатели предпочитают функциональную планировку, прямые линии, так как все изгибы и волнистые стены создают дополнительные сложности при меблировке. Если квартира приобретается для семьи с детьми, то крайне желательно наличие отдельных санузлов – как для детей, так и для родителей. Также покупатели обращают внимание, чтобы была возможность устроить гардеробную в спальне.

Вложения не возвращаются
Нельзя сбрасывать со счетов затраты, которые собственники жилья понесли, переделывая и улучшая свое жилище. Как подтвердила Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), безусловно, продавец хочет вернуть потраченные на согласование перепланировки и сам ремонт деньги. «Даже при условии свежего состояния квартиры больше 10-15% от вложенных средств вернуть не получится», - предупреждает эксперт.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) также убежден в том, что, как правило, стоимость перепланировки и ремонта целиком невозможно компенсировать ростом продажной стоимости квартиры, хотя и замечает, что квартиры с хорошим ремонтом продаются несколько дороже.

При ценообразовании учитывается общее состояние квартиры и качество ремонта, соглашается и Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Но не всегда высококачественная отделка помогает существенно поднять стоимость квартиры при продаже. В доступном ценовом сегменте главнее всего цена, поэтому вряд ли покупатель, которому нужно уложиться в определенные рамки бюджета, согласится переплачивать за изыски.

Что же касается самой перепланировки, то, по словам Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), она может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим. Если различные индивидуальные решения функционально улучшают квартиру, то, конечно, они добавляют ликвидности, за исключением одного важного момента – если это можно узаконить. Но если перепланировку узаконить нельзя – это, безусловно, мешает продаже. «В дорогом сегменте изменения, придающие квартире статусность, могут восприниматься покупателями как преимущества и удорожать квартиру, добавил эксперт. - В среднеценовом сегменте нестандартные особенности планировки, напротив, сужают круг покупателей».