Анализ рынка торговой недвижимости. Цены на московское жилье могут упасть резко. Настроения и ожидания

09.10.2020

Рынок недвижимости играет по своим правилам . Кто лучше их поймет и выучит, тот и получит преимущество

До сих пор априори считалось, что рынок недвижимости самым непосредственным образом зависит от макроэкономической ситуации. Но, как замечают эксперты, в последнее время он все больше живет своей жизнью, развивается на основе собственных закономерностей. На первый взгляд, это кажется весьма странным, однако у этого обстоятельства есть свои объяснения.

Ситуация на рынке недвижимости - все плохое уже случилось

Такая ситуация характерна для последних полутора лет, рынок недвижимости все меньше внимания обращает на то, что творится в целом в экономике. По мнению руководителя Аналитического центра IRN. RU Олега Репченко , происходит переход к новой реальности. По сути дела возникла новая модель строительного бизнеса.

Она основана на существующей в экономике квазистабильности. Все плохое, что могло случиться, уже случилось. Если в начале кризиса рынок недвижимости гудел, как потревоженный улей, то теперь он успокоился и продолжает строить. Причем, чем ниже цены, тем больше предложения. Чем-то это напоминает рынок нефти, где никто не желает снижать объемы добычи, боясь потерять ниши сбыта. Вот производители и не могут договориться между собой.

Больше за те же деньги

Именно этот фактор во многом обуславливает то обстоятельство, что застройщики стараются не снижать объемы ввода, так как понимают: освободившееся пространство сразу же займут другие. Поэтому сегодня на рынке действует принцип: «Больше за те же деньги». Это достигается путем предоставления скидок, снижения процентной ставки по ипотеке. Делается все возможное, а подчас и невозможное, дабы не сокращать предложение. В итоге на настоящий момент в Москве и в Подмосковье оно достигло исторического максимума в 7,5 млн кв. м.

Застройщиков не останавливает даже то, что если раньше из вводимых в Москве 3 млн кв. м продавалось все, то теперь — только половина. Чтобы как-то существовать в таких условиях, компании затягивают сроки строительства, увеличивают объемы недостроя. Сейчас 25 % всех непроданных квартир находятся в новостройках, еще не так давно их число не превышало 2 %. Таким образом, происходит быстрое затоваривание рынка даже при снижении продаж. Эти два показателя все больше расходятся друг с другом. Сближение между ними начнется тогда, когда покупать по снижающимся ценам начнут больше, а строить — меньше.

Как прогнозирует Олег Репченко, если объем предложений будет серьезно сокращаться, то цены достаточно быстро стабилизируются. Если нет, то они будут сползать вниз в течение как минимум двух лет по 10 %. И пока второй вариант выглядит более реалистичным.

[

В этом направлении станет действовать и заявленная правительством Москвы реновация. С одной стороны, будет построено дополнительное количество жилья, а с другой — сократится рыночный спрос со стороны тех, кто попадет в эту программу.

Это требует от коммерческих застройщиков соответствующей реакции. Им нужно распродавать свои запасы как можно скорее. Если сделать это не удастся, то на рынок выйдет более дешевое жилье, построенное по программе реновации. Оно еще больше снизит цены, и компаниям придется реализовать свою еще дешевле. Но с распродажей многие могут пролететь, так как есть опасность, что спрос в ближайшее время может сократиться. Наши люди мыслят и действуют вполне прагматично, поэтому они и решат: зачем покупать сейчас, если через некоторое время реновация обрушит цены. Лучше уж подождать.

Отмечается и другая тенденция: количество квартир становится все больше, а объемы введенных квадратных метров — меньше на 30-35%. Поэтому сегодня нужно предлагать квартир значительно больше, чтобы заработать на них столько же, сколько пару лет назад.

Синдром разочарованного инвестора

Минувшие четверть века рынок недвижимости Москвы носил элитный характер. Он был рассчитан на богатых покупателей, в лучшем случае на состоятельных. Этот контингент за прошедший период накупил недвижимости и себе, и детям, и даже внукам. И сегодня богачам она особенно не нужна, у них ее с избытком. Многие не знают, что делать с этим богатством, оно стало неликвидным. Эта недвижимость также давит на рынок, еще больше увеличивает на нем предложение.

В столице все сильней распространяется новый недуг — синдром разочарованного инвестора — продавца недвижимости. Когда-то люди скупали квартиры и дома в надежде их продать в нужный момент. Сейчас для многих он наступил, а товар покупателя не находит. За полгода может не быть ни одного предложения. Мы являемся свидетелями «тюльпановой» лихорадки, только уже не в Голландии, а в Москве.

По-прежнему многие живут с надеждой, что положение поправится, цены повысятся, а спрос возрастет. Увы, аналитики сходятся во мнении, что этого не случится, пузырь на рынке столичной недвижимости вновь не надуется.

Кто-то теряет, кто-то находит

Но в нынешней ситуации есть и те, кто окажется в выигрыше. Прежде всего, люди со средними доходами. Они смогут приобретать жилье в районах, куда раньше с этими целями даже и не совались.

В этих условиях преимущество получат те девелоперы и застройщики, которые сумеют предложить новую модель на рынке недвижимости, сумеют проявить максимальную гибкость. Те строители, которые упорно не желали снижать цены, которые считали: лучше обанкротиться, чем продавать дешевле, с рынка ушли или стоят в очередь на уход. В основе нового подхода — гораздо более реалистическое соотношение цены и качества, чего почти не было на протяжении многих лет. Качество часто было плохое, а цена огромная.

Но времена изменились, пора измениться и людям.

Владимир ГУРВИЧ

В 2017 г. цены на вторичные квартиры в Москве продолжали ползти вниз на фоне сокращения платежеспособного спроса и под давлением огромного объема предложения новостроек. Но, скорее всего, квадратный метр потерял бы много больше, если бы не ипотека, ставки по которой опустились до рекордно низкого уровня.

По данным аналитического центра www.irn.ru , в 2017 г. рублевый индекс стоимости жилья в столице снизился на 1,7% и по итогам года составил в среднем около 167 000 руб. за квадратный метр. Однако помимо явного уменьшения стоимости метра, которое отражает динамика заявленных цен, есть еще и неявное – за счет скидок и торга. Продажные цены (по итогам реальных сделок) за год упали примерно на 7-8% - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2017 года ».

Следует отметить, что рынку недвижимости очень сильно помогло рекордное снижение ипотечных ставок. Напомним, благодаря уменьшению инфляции и ключевой ставки Центробанка ипотека на покупку готового жилья к концу года подешевела примерно до 10% годовых. Для сравнения: год назад средняя ставка выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке составляла почти 13%.

Скорее всего, если бы не ипотека, просадка цен была бы более существенной, ближе к 10%, потому что уменьшение ставки по кредитам увеличивает платежеспособность потенциальных покупателей и делает жилье более доступным.

Насколько именно, можно посчитать с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru . При ставке в 13%, первоначальном взносе 20% и 15-летнем сроке кредита ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 8 млн руб. составит почти 81 000 руб. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 50% (а лучше 30%) дохода заемщика – таковы требования банков, при такой ставке ипотечник должен получать более 160 000 руб. в месяц. А при ставке 10% банку придётся отдавать около 69 000 руб. в месяц, а необходимый уровень доходов снижается до 138 000 руб.

В разрезе типов жилья больше всего, на 6,5%, подешевел самый дорогой сегмент – монолитно-кирпичных домов, где сосредоточено большинство предложений бизнес-класса. Уценка высокобюджетной недвижимости носит «догоняющий» характер. Дело в том, что, в отличие от экономкласса, который дешевеет с 2015 г., цены на дорогое жилье очень долго демонстрировали феноменальную устойчивость. Например, по итогам 2016 г. монолит-кирпич потерял менее 1%, а старая панель – почти 7% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2016 года »).

Однако, как неоднократно предупреждал IRN.RU, стабильность цен на дорогую недвижимость – кажущаяся: высокобюджетный сегмент всегда дольше сопротивляется изменению экономических реалий, но в итоге дешевеет не меньше, чем массовое жилье.

Так произошло и на этот раз. К середине 2017 г. собственники переоцененных квартир, за два года так и не дождавшиеся покупателей с докризисными бюджетами, начали массово снимать недвижимость с продажи . И, как следствие, к осени цены в дорогом сегменте опережающими темпами пошли вниз (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2017 года »).

Лучше всего по итогам 2017 г. показали себя кирпичные пятиэтажки – они единственные оказались в плюсе, хотя и небольшом (1,2%). По-видимому, этот сегмент стал главным бенефициаром запущенной московскими властями программы реновации ветхого жилья. При этом панельные хрущевки реновация вытянуть в положительную зону не смогла – они потеряли 2%. Разнонаправленная ценовая динамика двух похожих, на первый взгляд, сегментов, объясняется ощутимой разницей в качестве жилья - ведь новую квартиру если и дадут, то нескоро, а дожидаться переезда в кирпичной пятиэтажке много приятнее, чем в панельной.

Впрочем, падение заявленных цен на «хрущобы» шумиха вокруг реновации все же отчасти замедлила – другие типы панельных домов подешевели больше.

Наряду с кирпичными пятиэтажками чуть лучше рынка в 2017 г. выглядели сталинки и типовые кирпичные дома. Главное преимущество сегмента – хорошее местоположение: такие дома обычно расположены относительно недалеко от центра, рядом со станциями метро.

Все вышеописанные тренды отражает динамика цен по географии. В аутсайдерах рынка по итогам 2017 г. оказались самые дорогие округа: Центральный, Западный, Юго-Западный. Лучше них, но хуже рынка в среднем – экологически неблагополучные и удаленные от центра Южный и Юго-Восточный округа, в основном застроенные панельным жильем. А в лидеры вышли демократичные округа с большим количеством кирпичных пятиэтажек и/или сталинок – Северный, Восточный, Северо-Западный.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по комнатности. Сильнее всего подешевели большие и, следовательно, дорогие квартиры – многокомнатные и трехкомнатные. Цены на «однушки» (их много в пятиэтажках) снизились только на 1%, а «двушки» вышли в ноль – это самый востребованный среди семейных покупателей вариант.

Цены на рынке недвижимости на протяжении длительного периода остаются неизменными, при этом сохраняется тренд к снижению. По итогам 2017 года можно сказать, что сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, связанные еще и со снижением ставки по ипотеке, которая достигает 7% годовых. Действуют льготные программы, государственные субсидии, скидки от застройщиков. Так стоит ли покупать жилье или лучше отложить сделку на следующий год? Каковы перспективы рынка недвижимости? Является ли вложение денег в жилье выгодным и экономически оправданным?

Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года

Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:

Застройщики постоянно проводят акции, партнерские и ценовые скидки для клиентов, что вызвано жесткой конкуренцией в отрасли. По итогам 2017 года цены не увеличились, однако существенно вырос ввод в эксплуатацию новых корпусов.

Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно.
Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит.
Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.

Ценник на жилье от застройщика оказывается ниже ввиду невысокого спроса и внушительного объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Какая же сумма нужна, чтобы приобрести первичное жилье?

В целом, покупка квартиры от застройщика – это наиболее привлекательный вариант. Мало того, что вас ждут акции, сниженные ставки, так и цены оказываются доступными. Так, выбрав квартиру в новом комплексе «Лайнер» и оплатив 100% ее стоимости, вы получите дизайнерскую отделку и кухню, оборудованную современной техникой.

Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:

Но говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры.
Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду.
Ждать резкого снижения цен в 2018 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от застройщика. Правда, обычно акции действуют не на весь объем квартир – гарантировать, что предложение вас устроит, нельзя. Не приходится рассчитывать и на существенное снижение цен – стоимость жилья и так предельно низкая, а учитывая постоянное подорожание земли, стройматериалов и возведения, застройщики просто не могут допустить еще больших скидок.
Покупать квартиру в ипотеку сегодня действительно стоит, особенно, если ваши накопления растут недостаточно быстро. Если же вам удается откладывать не менее 100-200 тысяч в месяц, стоит подождать, чтобы не брать большую сумму в долг у банка.
перспективы рынка недвижимости,

Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:

Недвижимость все меньше интересует инвесторов и спекулянтов, планирующих вложить деньги в краткосрочной перспективе;
В отличие от рынка других городов, в столице большим спросом пользуется элитное жилье – застройщики возводят здания премиум класса. Так, в Раменках в скором времени появится свыше 140 тыс. кв.м. жилья бизнес-класса;
Вкладывать деньги целесообразно на ранних стадиях строительства, так, в комплексе «Садовые Кварталы» цена метра изначально составляет 450 тыс. рублей, а на стадии готовности возрастает до 600 тысяч;
Качество объектов существенно улучшилось по сравнению с прошлым десятилетием. С ростом конкуренции растет и уровень комфорта – объекты комфорт-класса снабжены развитой инфраструктурой и необычными планировочными решениями;
Стираются границы между классами жилья, а приобрести квартиру уровня комфорт можно даже дешевле эконом-сегмента.
По-прежнему огромным спросом пользуются квартиры малой площади и соответствующей цены. Купить сразу большую и комфортную квартиру в Москве могут себе позволить далеко не все.

Ипотека – стоит ли брать в 2017 году?

Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно. Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит. Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.

Что выгоднее: жилье за МКАД или в его пределах?

Если не принципиальна близость к центру, за МКАД можно подобрать массу интересных вариантов. К примеру, в Новой Москве в ЖК «Испанские Кварталы» за 6,5 млн. рублей реализуют трехкомнатные квартиры;
Если ищете жилье с развитой инфраструктурой поблизости, однокомнатные апартаменты – наиболее доступный бюджетный вариант. За 5,3 млн. можно купить студию на Ходынском поле с ТРЦ «Аквапарк», школами и детскими садиками поблизости;
Вторичное жилье реализуется по цене, которая напрямую зависит от расположения здания и желаний собственника.

Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?

Вторичное жилье – 100-140 тысяч рублей за кв.м.;
Новостройки эконом-класса – 100 тысяч;
Жилье сегмента комфорт – 120-140 тысяч;
Бизнес-класс – менее 200 тысяч.

Но говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры. Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду. Ждать резкого снижения цен в 2018 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от застройщика. Правда, обычно акции действуют не на весь объем квартир – гарантировать, что предложение вас устроит, нельзя. Не приходится рассчитывать и на существенное снижение цен – стоимость жилья и так предельно низкая, а учитывая постоянное подорожание земли, стройматериалов и возведения, застройщики просто не могут допустить еще больших скидок. Покупать квартиру в ипотеку сегодня действительно стоит, особенно, если ваши накопления растут недостаточно быстро. Если же вам удается откладывать не менее 100-200 тысяч в месяц, стоит подождать, чтобы не брать большую сумму в долг у банка. перспективы рынка недвижимости," >

Коммерческая недвижимость, анализ рынка рынка аренды коммерческой недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость.

Основные выводы

Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним В сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее и, особенно, цены.
За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).
Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.

Главный вывод:

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.

В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата(ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на протяжении 2017 года заметно колебался от месяца к месяце, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался.

Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%.

В декабре 2017 года на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Арендные ставки на протяжении 2017 года так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 года выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18236 руб./кв.м./год, или 313 $/кв.м./год.

На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей,1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей «новой экономической реальности. По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы прироста объема предложения по общей площади в 2017году на рынке аренды составили +4% по торговой недвижимости, -5% - по офисной и -13% по производственно-складской недвижимости.

Общая площадь экспонируемых объектов в декабре 2017 года составила: 221 тыс.кв.м. по торговым объектам, 750 тыс.кв.м. – по офисным и 496 тыс.кв.м. – по производственно-складским.

На протяжении 2017 года средняя площадь экспонируемых торговых помещений снизилась на 8%, производственно-складских – на 15%, офисных –на 13%.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 5% до 30 627 руб./кв.м/год, на офисные – выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв.м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом, пользовались торговые помещения.

Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2016 по декабрь 2017 года составило +23% по торговым,-3% - по офисным помещениям и -13% - по производственно-складским помещениям.

После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 году, когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговых помещений по площади в декабре 2017 года в центре снизился на 31%, в то время, как за пределами Садового Кольца вырос на 7%. Изменение по количеству экспонируемых объектов составило-31% и +18% соответственно.

Всего в декабре 2017 года на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс.кв.м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211тыс.кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв.м со средней площадью одного объекта 331 кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 2% до 62 471 руб./кв.м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 28 438 руб./кв.м/год. Судя по существенному снижению ставок по объектам в центре уже второй год, спрос на них снижается.

Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31%, а за пределами Садового Кольца выросла на 34% .

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре – снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс.кв.м. в центре и 224 объекта площадью 61 тыс.кв.м. за его пределами.

Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв.м./год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв.м./год, а за его пределами - на 4% до 31 184 руб./кв.м./год,.

Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом – тем, что в 2016 году цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 году снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2016 по декабрь 2017 года уменьшился на 45%в центре и вырос на 1% за его пределами. Изменение количества экспонируемых помещений составило, соответственно, -28% и +16%.

Всего в декабре 2017 года было выставлено 174 объекта в пределах Садового Кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв.м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв.м./год, а на периферии на 5% до 15 950 руб./кв.м./год.

Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца – выросла на 5%.

Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.